[기자수첩] 부동산 가격폭등은 '투기' 때문이 아니다
[기자수첩] 부동산 가격폭등은 '투기' 때문이 아니다
  • 차동환 기자
  • 승인 2021.01.05 16:57
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부동산 해법, '정부 규제 해제'와 '통화량 조절'
문재인 정부가 지난 3년간 전국 부동산 가격 상승률을 낮추는 데는 성공했지만 서울과 수도권을 중심으로 한 매매가격이 급등하면서 정책의 실효성 논란이 일고 있다. 사진=머니투데이

정부의 여러 부동산 정책에도 불구하고 부동산 가격은 계속 폭등하고 있습니다. 이에 정부는 다주택자에 대한 중과세를 시도하고 있습니다. 이런 정책들을 시행하는 이유는 정부가 부동산 가격 폭등의 주요 원인이 부동산 #투기로 간주하기 때문입니다.

그러나 이런 정책들은 부동산 가격을 오히려 폭등시킬 것입니다. 부동산 투기는 부동산 가격의 주요 상승원인이 아닐 뿐만 아니라 투기 규제로 미래수요에 부응하지 못하는 #공급을 초래하기 때문입니다. 물론 투기꾼의 사재기로 인한 수요 증가로 가격이 상승할 수 있습니다. 하지만 투기꾼의 사재기만으로 부동산가격이 폭등한다는 결론을 내리는 것은 빙산의 일각만 보고 판단하는 우를 범하게 되는 것입니다. 일시적이고 단기적인 효과보다는 중장기적인 효과를 살펴봐야 부동산의 폭등이 멈추지 않을까 싶습니다.

투기꾼들이 사재기를 하는 이유는 부동산을 싸게 구입하고 비싸게 팔아 그 차익을 남기려고 하는 것입니다. 이들은 정보를 이용하여 미래의 수요와 공급을 예측하고 그에 따른 미래 가격의 상승과 하락을 예측합니다. 만약 그들의 예측이 틀리다면 엄청난 손해를 볼 것이기 때문에 위험요소가 다분합니다. 만약 그들 예상대로 가격이 상승하면 그들은 투기를 통해 돈을 벌게 됩니다. 그러나 예상과 달리 가격이 폭락하면 막대한 손해를 봅니다. 즉 투기는 아무나 하는 것이 아니라는 점을 시사합니다. 따라서 투기꾼들의 예상은 상당히 정확하고 전문적입니다.

현재 이런 투기꾼들이 사재기를 계속하거나 팔지 않고 보유하는 이유는 부동산 정책과 여러 가지 경제여건을 고려할 때 미래시점의 수요에 비해 미래시점의 공급이 부족하여 가격이 계속 상승할 것이라고 예측하기 때문입니다. 지금 부동산 가격이 100원이라고 가정했을 때, 투기꾼들이 가격상승을 예상하여 부동산을 구입하면 현재 부동산 가격은 120원으로 상승합니다. 이 현상을 보고 투기꾼들이 부동산 가격을 폭등시키고 실수요자에게 피해를 준다고 비난을 받습니다.

이런 투기꾼에 대한 비난에도 불구하고 정부가 투기를 규제하지 않으면 어떻게 될까요? 부동산 가격 상승으로 부동산 건설의 수익성이 증가하므로 부동산 건설이 예전보다 증가하여 부동산 공급이 증가합니다. 그 결과 미래 부동산 가격은 약간만 상승하여 130원이 될 것입니다. 그런데 정부가 부동산 투기를 규제하면 부동산 가격이 미래수급을 반영하지 못하여 현재가격은 상대적으로 낮게 형성됩니다(예를 들어 100원). 이에 부동산 건설의 수익성이 상대적으로 낮아져서 부동산의 공급은 상대적으로 적게 증가합니다. 그 결과 미래 부동산 가격은 150원으로 폭등합니다. 이런 폭등은 규제를 함으로써 미래 수요에 부응하지 못하는 공급으로 인해 발생한 것입니다.

이어 규제가 없을때는 가격변동이 120~130원으로 10원 상승한 반면, 규제가 없으면 가격 변동이 100~150원으로 50원 늘어 훨씬 더 폭등하게 됩니다. 오히려 규제가 없을 때 가격이 안정화되는 것입니다. 규제가 없을 때 미래 수요에 부응하도록 적절하게 공급이 되기 때문입니다. 이렇게 될 수 있는 것은, 투기꾼이 미래수급을 반영하여 현재가격에 영향을 주기 때문입니다.

이처럼 투기꾼은 상식과 달리 가격폭등 및 가격변동 심화의 주범이 아니라 오히려 가격 안정화 역할을 하는 것입니다. 물론 투기꾼들이 이런 역할을 시도한 것은 아니지만 사회적으로 유용한 역할을 하게 되는 것입니다. 우리가 어떤 집단의 사회적 역할을 그들의 의도에서 파악하면 안됩니다. 누구나 자신의 이익을 위해 행동합니다. 중요한 것은 개인의 의도가 아니라 사회적 결과입니다.

부동산 투기를 규제하면 미래 수요에 부응하는 적절한 공급이 되지 못함으로써 부동산 가격폭등을 유도합니다. 따라서 부동산 가격폭등의 원인은 부동산 투기가 아니라는 것을 알 수 있습니다. 오히려 부동산 가격폭등 원인 중의 하나가 부동산 투기에 대한 규제임을 알 수 있습니다. 역설적으로 부동산 투기에 대한 규제가 오히려 비정상적인 부동산 투기를 조장하게 되는 것입니다.

그러나 정부가 부동산에 대한 모든 규제를 해제하더라도 부동산 가격이 높게 상승할 수 있습니다. 부동산 가격이 급격하고도 지속적으로 오르는 또 다른 이유는 통화량의 증가입니다. 일국의 총생산량 증가에 비해 통화량 증가가 많다면 물가는 상승합니다. 유독 부동산 가격이 다른 재화의 가격보다 더 많이 상승하는 이유는 부동산이 #화폐가치(화폐의 구매력: 화폐로 구입할 수 있는 재화의 양)의 하락을 보전할 수 있는 거의 유일한 자산이기 때문입니다. 즉 통화팽창으로 인한 인플레이션 시기에 부동산이 자산으로서 다른 어떤 재화보다 매력적이기 때문입니다.

#주거권은 국민이 적정한 주택에 살아야 할 권리를 말합니다. 주거권 보장은 국가의 책무이며 헌법에 “국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 한다”(제35조제3항)고 근거를 두고 있습니다. 그러나 우리나라 많은 국민들은 아직 주거권을 보장받지 못하고 있습니다. 최근 코로나19 때문에 국민들이 큰 어려움에 처함과 동시에 이번 부동산 규제들로 정부는 잘못된 진단과 처방을 내리며 결과적으로 상황을 더욱 악화시켰습니다. 부동산 시장을 불안하게 했고, 국민들의 심리를 더욱 혼란스럽게 만들었습니다. 부동산 시장을 안정시키려면 부동산 규제들을 해제하고, 통화량도 적절히 조절해야 합니다. 정부가 부동산 문제를 해결하기 위해 규제를 해야 한다면 지금보다 더 현명한 방법들을 제시해야만 할 것입니다.

팩트코리아뉴스=차동환 기자


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